这是一起疫情下租赁合同的解除纠纷。

本来是一起非常简单的房屋租赁合同，但由于合同主体、疫情等因素掺杂其中，案情显得比较复杂。

复杂之一就是哪些租金可以减免？法院认为，2020年3月19日疫情管制逐步放开，过后的合同责任未获得免除，2020年3月19日之后的租金、占用费，绿洲超市公司应当予以承担，期间同理应扣除2021年9月份莆田疫情防控措施相应占用费。

复杂之二就是当初合同中的出租方是开发商，但现在起诉的却是物业公司，是否可以行使代位权？法院判定，可以行使代位权。

附：福建鑫和物业管理有限公司、福建省绿洲超市有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省莆田市荔城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0304民初3290号

原告：福建省鑫和物业管理有限公司，住福建省莆田市荔城区镇海街道八二一南街380号，统一社会信用代码9135030056734623XN。

法定代表人:郭俊杰，执行董事。

委托诉讼代理人：唐蜜霞，上海天尚（厦门）律师事务所律师，委托权限特别代理。

委托诉讼代理人：郭炳熊，上海天尚（厦门）律师事务所律师，委托权限特别代理。

被告：福建省绿洲超市有限公司，住福建省莆田市城厢区龙桥街道龙桥市场1号，统一社会信用代码91350302MA31DJBC4Y。

法定代表人:唐振扬，经理。

委托诉讼代理人：孙霞，福建众益律师事务所律师，委托权限一般代理。

第三人：福建鑫和房地产有限公司，住福建省莆田市荔城区镇海街道八二一南街380号，统一社会信用代码91350300786910996Y。

法定代表人：林金来，执行董事。

原告福建省鑫和物业管理有限公司（以下简称鑫和物业公司）诉被告福建省绿洲超市有限公司（以下简称绿洲超市公司）、第三人福建鑫和房地产有限公司（以下简称鑫和房地产公司）代位权纠纷一案，本院于2021年6月16日立案。

依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。

鑫和物业公司的委托诉讼代理人唐蜜霞，绿洲超市公司的委托诉讼代理人孙霞到庭参加诉讼。鑫和房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鑫和物业公司向本院提出诉讼请求:

判令绿洲超市公司立即将租赁房屋移交鑫和物业公司接管；判决绿洲超市公司依约定将留放在承租房屋内的物品（中央空调、冷冻柜、货架）归鑫和物业公司所有；

判决绿洲超市公司支付给鑫和物业公司的履约保证金30万元不予退还；

判决绿洲超市公司立即支付拖欠鑫和物业公司的租金947040元、电费43118.73元；

判决绿洲超市公司依约定支付违约金4538972元；

判决绿洲超市公司支付自2021年5月10日至实际归还租赁物之日止按每月163772元计算的房屋使用占有费；

本案诉讼费用由绿洲超市公司负担。

事实与理由：

2016年3月间，鑫和房地产公司将鑫和地王广场项目的全部物业管理承包给鑫和物业公司经营管理，包括：在建未完工的楼房。

同年3月1日，双方签订了一份《鑫和·地王广场物业承包经营管理合同》，双方约定：鑫和房地产公司将“鑫和地王广场”13#商业（负一层、一层沿街店面除外、二层、三层）交由鑫和物业公司管理和对外出租，并可对上述商业进行自主招租、招商及商业运营管理，亦可直接以鑫和房地产公司的名义对外签订租赁合同，自行决定租金标准及付款办法等租赁合同的全部条款；若承租方要求出具有鑫和房地产公司签章的租赁合同的，鑫和房地产公司应予以配合签章、出具相关证明材料等，鑫和房地产公司签章的租赁合同中出租方的权利义务直接由鑫和物业公司享有和承担；所有租金收益全部由鑫和物业公司收取并归鑫和物业公司支配使用。

同时，双方约定：鑫和房地产公司开发销售过程中，其项目所有未售、未租空置物业按物业管理合同应缴纳的物业管理费，鑫和房地产公司无须向鑫和物业公司缴纳等对应条款。

承包合同签订后，鑫和物业公司即接管项目物业，并对13#商业进行对外招商。

2017年12月6日，应绿洲超市公司要求，鑫和物业公司以鑫和房地产公司名义与绿洲超市公司签订《鑫和·地王广场房屋租赁合同》，由绿洲超市公司承租13#负一层及一层总建筑面积为8920.04平方米的商场。

双方约定：租期12年，自2018年1月1日至2029年12月31日，免租期18个月；水、电、城市管理费、卫生费由承租方承担；租金：17元/月/平方米，每月151641元，第四年起递增。每一租赁季度的最后一个月公历30日前缴纳下一租赁季度的租金；若逾期支付租金或累计逾期达三次以上的，出租方有权选择提前终止本合同，并要求承租方按本合同租赁期限内租金总额的20%支付违约金；因承租方原因造成提前合同终止，承租方所投入的固定资产（包括但不限于地砖、中央空调、冷冻柜、货架等）归出租方所有，承租方不得损毁或破坏；合同终止后承租方应在15个工作日内自行搬离，在此期间承租方仍需向出租方支付租金等条款。

合同签订后，鑫和物业公司即依约将租赁房屋交付绿洲超市公司装修使用并投入经营，绿洲超市公司亦向鑫和物业公司支付租金，对此，双方均无异议。

2019年8月24日，绿洲超市公司因自身经营原因申请调整租金，双方签订《补充协议》一份，原约定月租金151641元，自2019年7月1日起至2019年12月31日止，租金调整为每月12万元，调整期限届满后仍按原合同约定履行。

2020年6月15日，应绿洲超市公司要求，双方又签订《补充协议书》一份，约定：2020年1月至2021年12月租金调整为：2020年1月份12万元，2月份免租，3-12月份租金每月10万元；签约时支付1-6月份租金52万元，6月30日起每月支付10万元；2021年1月-12月,租金调整为每月15万元，按月支付。在调整期限内，若出现租金逾期七天支付，出租方有权解除本协议，并废除上述租金优惠约定条款，同时，有权要求承租方按原合同的约定缴纳租金并承担相应的违约责任。

由于绿洲超市公司未能按补充协议的约定在每个月30日足额缴纳下个月租金，2021年3月份租金亦是在鑫和物业公司多次催讨下于2021年3月14日支付了15万元，随后又拒付租金，并于4月份间停止营业，绿洲超市公司行为已经构成根本违约。

2021年5月8日，鑫和物业公司依约向绿洲超市公司送达了《解除合同通知书》，通知绿洲超市公司解除《鑫和·地王广场房屋租赁合同》和2020年6月15日签订的《补充协议书》，敦促其支付拖欠的租金、电费并依约承担违约责任。

但绿洲超市公司仍拒不缴纳拖欠的款项亦不依约交还租赁物给鑫和物业公司接管。

本案租赁合同当时应绿洲超市公司要求以鑫和房地产公司名义与绿洲超市公司签订。

因鑫和房地产公司怠于行使主张合同权利，致使鑫和物业公司合同利益受损，鑫和物业公司依法代位主张绿洲超市公司履行租赁合同约定的相关支付义务及违约责任。

绿洲超市公司辩称:

本案纠纷性质是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，鑫和物业公司不是合同的主体，不是本案适格的主体。

2017年12月6日，绿洲超市公司与鑫和房地产公司签订《鑫和·地王广场房屋租赁合同》，约定：鑫和房地产公司将位于莆田市荔城区××镇××路××路××广场××号楼××层××层商场及其附属设施出租给绿洲超市公司。绿洲超市公司与鑫和房地产公司在合同履行期间并未将合同权利义务转让给第三方。绿洲超市公司在租赁合同签订后一直是向鑫和房地产公司交纳保证金、租金，及签订2020年6月15日的《补充协议书》。对鑫和物业公司与鑫和房地产公司签订的《鑫和·地王广场物业承包经营管理合同》并不知情。根据房屋租赁合同相对性原则，鑫和物业公司不是本案适格的主体。

绿洲超市公司并未向鑫和物业公司支付履约保证金。2017年12月6日、2017年12月15日，绿洲超市公司向鑫和房地产公司的法定代表人林金来支付了保证金60万元，2018年5月31日，鑫和房地产公司向鑫和物业公司退还其中的30万元保证金。鑫和物业公司第三项诉讼请求绿洲超市公司支付鑫和物业公司履约保证金30万元，没有法律依据和事实依据。

鑫和物业公司本案诉讼的目的是为了帮助鑫和房地产公司逃避债务。

根据鑫和物业公司自己提供的《内资企业登记基本情况表》，2020年5月20日，鑫和物业公司变更经营范围，才取得房屋租赁的经营范围，不可能在2016年3月1日，与鑫和房地产公司签订物业承包经营管理合同。

绿洲超市公司已经申请法庭向荔城区法院执行局调查鑫和房地产公司目前的债务情况。

鑫和物业公司及鑫和房地产公司属于同一个老板旗下的两家公司，鑫和物业公司诉讼的目的就是为了帮助鑫和房地产公司逃避债务，其诉求不能支持。

本案绿洲超市公司留放在租赁房屋处的物品（中央空调、冷冻柜、货架等）归绿洲超市公司所有。

绿洲超市公司与鑫和房地产公司签订的《鑫和·地王广场房屋租赁合同》第9页第十章第3条约定，合同届满、提前终止或解除后二十天内，鑫和房地产公司应按当时房屋的实际状态收回房屋。

绿洲超市公司有权拆除及取回其所有设施、设备之一部分或全部（但本合同第十章第二条约定的装饰装修的不动产除外。

承租方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经出租方同意且合法之变更除外），承租方在本合同提前终止、解除或届满之日起二十天内未拆除取回之物品，视为承租方放弃遗留物之所有权，悉归出租方所有任其处理。

根据该约定，合同解除后，所留放的物品是归绿洲超市公司所有，而非鑫和物业公司或鑫和房地产公司。

本案鑫和房地产公司曾在2021年5月9日向绿洲超市公司发函解除房屋租赁合同。

绿洲超市公司收到后20天内已经发函给鑫和房地产公司，要求归还中央空调、冷冻柜等物品，鑫和房地产公司拒绝。

鑫和物业公司并非本案适格主体，所以对第二项诉讼请求不能支持。

本案鑫和物业公司代位权基础不成立。

首先，按照合同法的相关规定，代位权必须具备双方债权合法、确定、到期，且清偿期限届满等要件，但是本案鑫和物业公司和鑫和房地产公司之间的债权未经生效法律文书确认，债权的具体金额是不确定的，同时，根据双方承包合同的招商期限是15年，于2031年3月9日到期，显然鑫和物业公司诉称的债权并未到期，所以鑫和物业公司代位权诉求是不能成立的。

综上，鑫和物业公司、绿洲超市公司不是本案适格主体，依法应驳回鑫和物业公司的全部诉讼请求。

鑫和房地产公司未作述称。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

鑫和物业公司提供如下

：鑫和物业公司营业执照及内资企业登记基本情况表复印件各一份、《鑫和·地王广场物业承包经营管理合同》一份、《鑫和·地王广场房屋租赁合同》一份、《补充协议书》一份、2020年1月-2021年3月绿洲超市公司支付租金明细复印件、鑫和物业公司股东林榕名下中国银行交易流水明细清单复印件各一份、催款通知函复印件一份、2021年5月8日解除合同通知书复印件及其邮寄单据复印件各一份等证据，绿洲超市公司在本院指定的举证期限内提供其营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份、《鑫和·地王广场房屋租赁合同》一份、《企业内资信息表》复印件一份、《收款收据》《网络付款凭证》复印件各一份、《账户变更通知》复印件一份、《承租人出租人承诺书》复印件一份、2020年4月2日、2020年4月27日、2021年3月10日、2021年4月12日《催款通知书》各一份、2020年4月13日《解除合同通知书》复印件一份、2021年6月2日函件一份证据。

经当事人陈述及庭审举证、质证、证据审查，本院对双方证据没有争议的部分，予以确认在卷佐证。对双方有异议的证据分析审核如下：

有关代位权的诉讼主体是否适格的证据认定。

绿洲超市公司对鑫和物业公司提供的鑫和物业公司营业执照及内资企业登记基本情况表复印件各一份、《鑫和·地王广场物业承包经营管理合同》一份有异议，并有《企业内资信息表》复印件一份予以证明，经审核，《鑫和·地王广场物业承包经营管理合同》系2016年3月1日鑫和物业公司与鑫和房地产公司签订的，该合同约定的内容是物业管理承包合同，虽然绿洲超市公司提供的《企业内资信息表》其中工商登记的2020年5月20日鑫和物业公司才取得房屋租赁经营范围，但依据民法典相关规定，其超越经营范围订立的合同的效力并无因违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗而无效，只对合同签约双方产生法律效力，况且其事后已取得房屋租赁经营范围，本院予以确认，绿洲超市公司认为该承包合同系鑫和物业公司与鑫和房地产公司为规避债务而虚构的，没有相应的依据证实。

2017年12月6日鑫和房地产公司与绿洲超市公司签订《鑫和·地王广场房屋租赁合同》，该合同约定的内容是租赁合同，当绿洲超市公司作为承租方因不能履行承租方的义务并已到期时，又因鑫和物业公司承包全部经营权益，鑫和房地产公司没有直接取得承包权益亦不会主动代为履行，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人绿洲超市公司主张其享有的到期债权，致使债权人鑫和物业公司的到期债权未能实现。

本案鑫和物业公司对鑫和房地产公司的承包经营权益债权是合法的，鑫和房地产公司怠于行使其到期债权，影响鑫和物业公司债权实现，所以债务人绿洲超市公司、债权人鑫和物业公司是适格的诉讼主体，对以上相关证据作以上确认。

以及绿洲超市公司提供的其营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份证明其诉讼主体以及鑫和物业公司提交的与之相关的其他证据中证明其有权提起代位权诉讼的内容一并作以上确认。

绿洲超市公司对鑫和物业公司提供的催款通知函复印件一份以此欲证明绿洲超市公司拖欠电费有异议，经审核，绿洲超市公司与鑫和房地产公司在租赁合同中对电费使用承担的约定是独立电表与供电部门单独结算，而鑫和物业公司提供的该证据中电费使用承担是要经过双方确认才能确定分摊份额，但该证据中并无体现双方对其主张的电费分摊的份额已经进行了确认，亦没有其他证据佐证，故直接以此证据证明绿洲超市公司应当承担其主张的期间电费的责任，本院不予采信。

绿洲超市公司对鑫和物业公司提供的2021年5月8日解除合同通知书复印件及其邮寄单据复印件各一份以此欲证明双方合同于2021年5月9日解除有异议，经审核，结合鑫和物业公司提供的2020年1月-2021年3月绿洲超市公司支付租金明细复印件、鑫和物业公司股东林榕名下中国银行交易流水明细清单复印件各一份证据，以及绿洲超市公司提供的2020年4月2日、2020年4月27日、2021年3月10日、2021年4月12日《催款通知书》各一份、2020年4月13日《解除合同通知书》复印件一份、2021年6月2日函件一份证据。从中可以体现鑫和物业公司、鑫和房地产公司在2021年5月8日发出解除合同通知书前已经以鑫和房地产公司的名义向绿洲超市公司催讨拖欠租金、电费，如逾期将解除租赁合同，并且绿洲超市公司函件一份表示同意解除，故《鑫和·地王广场房屋租赁合同》一份、《补充协议书》一份依约于2021年5月9日解除，予以确认，以及对以上相关证据一并作以上确认。

经当事人陈述及庭审举证、质证、证据审查，本院对本案事实认定如下：

鑫和物业公司与鑫和房地产公司于2016年3月1日签订《鑫和·地王广场物业承包经营管理合同》，双方约定鑫和房地产公司将鑫和地王广场13#商业（负一层、一层沿街店面除外、二层、三层）交由鑫和物业公司管理和对外出租，并可对上述商业进行自主招租、招商及商业运营管理，亦可直接以鑫和房地产公司的名义对外签订租赁合同，自行决定租金标准及付款办法等租赁合同的全部条款；若承租方要求出具有鑫和房地产公司签章的租赁合同的，鑫和房地产公司应予以配合签章、出具相关证明材料等，鑫和房地产公司签章的租赁合同中出租方的权利义务直接由鑫和物业公司享有和承担；所有租金收益全部由鑫和物业公司收取并归鑫和物业公司支配使用。同时，约定：鑫和房地产公司开发销售过程中，其项目所有未售、未租空置物业按物业管理合同应缴纳的物业管理费，鑫和房地产公司无须向鑫和物业公司缴纳等对应条款。

鑫和房地产公司与绿洲超市公司于2017年12月6日签订的《鑫和·地王广场房屋租赁合同》约定由绿洲超市公司承租鑫和·地王广场13#负一层及一层总建筑面积为8920.04平方米的商场。租期12年，自2018年1月1日至2029年12月31日，免租期18个月；水、电、城市管理费、卫生费由承租方承担；租金：17元/月/平方米，每月151641元，第四年起递增。

每一租赁季度的最后一个月公历30日前缴纳下一租赁季度的租金；若逾期支付租金或累计逾期达三次以上的，出租方有权选择提前终止本合同，并要求承租方按本合同租赁期限内租金总额的20%支付违约金；因承租方原因造成提前合同终止，承租方所投入的固定资产（包括但不限于地砖、中央空调、冷冻柜、货架等）归出租方所有，承租方不得损毁或破坏；合同终止后承租方应在15个工作日内自行搬离，在此期间承租方仍需向出租方支付租金等条款。

合同签订后，2017年12月6日、2017年12月15日，绿洲超市公司向鑫和房地产公司的法定代表人林金来共支付了保证金60万元。

鑫和房地产公司按约将房屋交付绿洲超市公司。

2018年5月31日，鑫和房地产公司向绿洲超市公司退还其中的30万元保证金。

2019年8月24日，绿洲超市公司因需要调整租金，与鑫和房地产公司签订《补充协议》一份，原约定月租金151641元，自2019年7月1日起至2019年12月31日止，租金调整为每月12万元，调整期限届满后仍按原合同约定履行。

因2020年初发生疫情防控，绿洲超市公司没有如期支付2020年第一季度的租金，鑫和房地产公司2020年4月2日发出《催款通知书》，2020年4月13日发出《解除合同通知书》，2020年4月27日发出《催款通知书》。

鑫和物业公司2020年5月20日工商登记取得房屋租赁经营范围。

2020年6月15日，鑫和房地产公司、绿洲超市公司双方又签订《补充协议书》一份，约定：2020年1月至2021年12月租金调整为：2020年1月份12万元，2月份免租，3-12月份租金每月10万元；签约时支付1-6月份租金52万元，6月30日起每月支付10万元；2021年1月-12月,租金调整为每月15万元，按月支付。

在调整期限内，若出现租金逾期七天支付，出租方有权解除本协议，并废除上述租金优惠约定条款，同时，有权要求承租方按原合同的约定缴纳租金并承担相应的违约责任。

2020年1月份起房租收款账户由林金来的个人银行账户变更为林榕的个人银行账户。

绿洲超市公司按照《补充协议书》约定在该协议签订前付清2020年1-6月份租金52万元。

之后2020年7月至2021年3月的每月租金均在收到鑫和房地产公司租金收款收据后付清，但均没有按照《补充协议书》约定的前一月底至月初7日内及时足额缴纳支付下个月租金。

鑫和房地产公司2021年3月10日、2021年4月12日向绿洲超市公司发出《催款通知书》各一份。2021年4月份起绿洲超市公司停止营业。

2021年5月8日，鑫和物业公司、鑫和房地产公司向绿洲超市公司送达了《解除合同通知书》，通知绿洲超市公司解除《鑫和·地王广场房屋租赁合同》和2020年6月15日签订的《补充协议书》，敦促其支付拖欠的租金、电费并依约承担违约责任。

绿洲超市公司2021年6月2日函件一份表示同意解除，但绿洲超市公司不缴纳拖欠的款项亦不依约交还租赁物等给鑫和物业公司接管。鑫和物业公司因此提起本案诉讼，双方无法达成调解。

本案争议的代位权是否成立及行使范围、保证金、中央空调、冷冻柜、货架归属的焦点问题，本院经审查认定如下：

关于本案代位权是否成立有效的问题。

鑫和物业公司认为本案租赁合同当时应绿洲超市公司要求以鑫和房地产公司名义与绿洲超市公司签订。

因鑫和房地产公司怠于行使主张合同权利，致使鑫和物业公司合同利益受损，鑫和物业公司依法代位向绿洲超市公司主张租赁合同约定的相关支付义务及违约责任。

绿洲超市公司认为其对鑫和物业公司与鑫和房地产公司签订《鑫和·地王广场物业承包经营管理合同》并不知情，并且在签订租赁合同时以及履行过程中鑫和房地产公司亦从未披露，鑫和物业公司假借合同为鑫和房地产公司逃避债务。

经审查认为，鑫和物业公司与鑫和房地产公司之间是物业管理承包合同，虽然鑫和物业公司事后才取得房屋租赁经营范围，但依据民法典相关规定，其超越经营范围订立的合同的效力并无因违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗而无效，对签约双方产生法律效力，绿洲超市公司对此效力有异议，应当提供相应的证据予以证实。

鑫和房地产公司与绿洲超市公司之间是租赁合同，鑫和物业公司承包全部经营权益，当绿洲超市公司作为承租方不能履行承租方的义务，又鑫和房地产公司因没有直接取得承包权益，亦不会主动代为履行，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人绿洲超市公司主张其享有的到期债权，影响鑫和物业公司的到期债权实现。

鑫和物业公司代位本案鑫和房地产公司行使对绿洲超市公司的租赁合同相关的权利义务，实现承包经营权益债权是合法的，鑫和房地产公司怠于行使其到期债权，影响鑫和物业公司债权，所以鑫和物业公司诉讼的代位权是有效的。

关于代位权的行使范围是否包括接收租赁物、请求支付违约金、租金、占用费等以及能否成立的问题。

经审查认为，鑫和物业公司与鑫和房地产公司签订《鑫和·地王广场物业承包经营管理合同》中鑫和房地产公司名下的房地产由鑫和物业公司承包经营管理，鑫和房地产公司以此房地产对外出租，其产生的收益包括租赁期的承包期内所有的利益应当全部归于鑫和物业公司，鑫和物业公司代位诉讼范围应当包括鑫和房地产公司与绿洲超市公司房屋租赁合同确定的所有的权利义务范围，其合同内容包括接收租赁物、请求支付违约金、租金、占用费等内容。

本案合同虽有约定解除合同后逾期支付租金的违约金，但因一次性计算损失会过分高于实际损失，鑫和物业公司亦未能举证实际损失，综合追偿租金成本或收益在现实中往往要高于租赁合同计收逾期未付租金违约金，并兼顾违约金的补偿和惩罚功能，故对鑫和物业公司请求按照租赁合同总租金的20%支付违约金综合以下损失赔偿酌情予以调整支持。

鑫和物业公司以绿洲超市公司已经在约定的调整期内未能如期支付租金为由主张废除该免交条款，要求按照原合同履行，该约定为附条件的民事行为，当条件成就时民事行为生效，本案因绿洲超市公司在调整期内没有如期支付租金，双方约定的免交条款没有发生法律效力，即使其每一期均按照租金数额支付并已由鑫和房地产公司收取，该收取支付也不能视为其默认可以不如期支付。

合同履行期间发生2020年1月24日莆田市关于落实全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应，加强对人群密集场所和活动管制措施，自2020年3月19日起调整为三级应急响应，系不可抗力的原因。

双方以《补充协议书》约定对2月份租金免交，绿洲超市公司已经在约定的调整期内未能如期支付租金，鑫和物业公司以该附条件的民事行为未能发生法律效力为由主张废除该免交条款，要求按照原合同履行是成立的，但绿洲超市公司以不可抗力原因要求免除2020年1月24日至2020年3月19日止疫情期间租金，该抗辩与因疫情影响不能履行合同之间存在直接的因果关系，应予采纳。

2020年3月19日疫情管制逐步放开，过后的合同责任未获得免除，2020年3月19日之后的租金、占用费，绿洲超市公司应当予以承担，期间同理应扣除2021年9月份莆田疫情防控措施相应占用费。

关于保证金、中央空调、冷冻柜、货架的归属问题。

经审查认为，双方对保证金约定为因逾期支付租金及违约责任及设备损害赔偿可以从中扣收，其保证金性质又兼具合同担保质权，禁止流质，故保证金不得约定在合同解除时直接归一方所有，只能用于抵消主合同债权，虽然本案合同解除后该担保金还会涉及其他争议条款善后处理，但鑫和物业公司有主张租金债权，所以应先抵消租金。

所以将保证金视为违约金赔偿数额全部没收，超出一定的合理限度。

鑫和物业公司的该节主张不予支持。

鑫和房地产公司与绿洲超市公司在《鑫和·地王广场房屋租赁合同》第10页第十一章第6条违约责任章节约定“租赁期内，若因承租人的原因造成提前合同终止的，视为根本违约，出租人有权按照本合同约定追究其违约责任，同时承租人所投入的固定资产包括但不限于地砖、中央空调、冷冻柜、货架归出租人所有，承租人不得破坏”。

但绿洲超市公司抗辩应采用《鑫和·地王广场房屋租赁合同》第9页第十章第3条“合同届满、提前终止或解除后二十天内，绿洲超市公司有权拆除及取回其所有设施、设备之一部分或全部(但本合同第十章第二条约定的装饰装修的不动产除外）”的约定。前一条款设定在违约责任章节中不排除带有惩罚性赔偿性质，后一条款设定在续租及期满财产处置章节中，条款中“合同提前解除”,在文义解释上双方未明确合同解除是指法定解除还是约定解除,也无明确解除的原因系指违约或是和解，也无明确违约责任人，其条件可以简单是遇合同提前解除情景，不问其它原因或条件，当然包括承租人违约的原因造成解除合同，承租人均有权拆除及取回其所有设施、设备，而前一条款承租人在所租房屋内设置使用时间较为长久的中央空调、冷冻柜、货架等固定设备，这些固定资产是可以拆装搬运，并不会对租赁房屋造成损坏，如果归出租人所有，该条款改变了第9页第十章第3条的约定，增加了对承租人的违约责任以至于承担损失的惩罚性赔偿责任，并且没有予以重点明示。

从而合同前后条款文义内容存在相互矛盾,应视为约定不明,可以通过协议补充,或按照合同有关条款、交易习惯来确定，由于鑫和物业公司对解除租赁合同后损失未有举证说明，且绿洲超市公司对此损失提出抗辩，应当依据公平原则作出适当调整，针对鑫和物业公司的该项主张并综合鑫和物业公司请求按照双方对违约金约定为租赁合同总租金的20%支付违约金，酌情部分支持。

综上，本院认为，鑫和物业公司代位鑫和房地产公司行使与绿洲超市公司之间的租赁合同关系的代位权是成立的，鑫和物业公司依法有权接受租赁合同相关的权利义务，因绿洲超市公司未能按照合同约定的租金支付期限内支付租金，鑫和物业公司、鑫和房地产公司提出解除合同得到绿洲超市公司同意，双方为此解除租赁合同，予以照准。因解除合同的诉讼请求得到支持，鑫和物业公司作为出租方权利的代位权人享有请求绿洲超市公司在合同提前解除之日起合理的期间内返还租赁物并清结并履行支付租赁费、占用费的权利，绿洲超市公司至今不交付租赁物没有合理依据，鑫和物业公司有权要求绿洲超市公司立即腾退并交还租赁物，理据充分，予以支持。

因绿洲超市公司与鑫和物业公司双方未能协商一致及时交接租赁物，绿洲超市公司经通知交付而没有及时如期交付租赁物，按照合同约定绿洲超市公司理应办理但没有对租赁物内物品登记造册等合理移交措施，而以鑫和物业公司妨碍或阻挠其物品搬离并一并要求确认归属为由拒绝撤场，以至于绿洲超市公司继续控制占用，绿洲超市公司在实际占用期间应承担占用期间的占用费，鑫和物业公司有权主张合同解除后租赁物占用费，要求绿洲超市公司支付占用费可以比照合同约定的租金标准计算直至交还租赁物止，并无违反法律的强制性规定，予以支持。

鑫和物业公司因其提供的证据不足予以证实绿洲超市公司应分担电费的实际情况，该节主张不能成立，待其搜集证据后另行主张。

根据最高人民法院相关审判指引，因2020年1月24日至2020年3月19日为疫情防控期间，期间的租金及产生的逾期付款违约责任可予以减免，该部分诉讼请求，不予支持，经核实：截至2021年4月尚欠租金677319元、占用费自2021年5月10日起至归还租赁物之日止(期间应扣除2021年9月份莆田疫情防控措施相应租金）以月租金163772元标准计付。

应从履约保证金中先行抵扣，鑫和物业公司请求保证金不予退还，于法不符，不予支持。

双方约定的合同期内逾期付款违约金以及解除合同后的损失的违约赔偿，鑫和物业公司主张按照租赁合同总租金的20%支付违约金以及绿洲超市公司在租赁物内设置的中央空调、冷冻柜、货架固定资产设备直接归其所有，因该债务人不能履行债务时有关抵债物归属于债权人的约定，类似违反禁止流质或流押的规定而无效，债权人也不能直接请求债务人履行交付或者权属变更义务，并且合同对此设备归属约定不明，结合该同时主张设备与违约金都得的案件实际情况，系等同于主张违约金过高，根据违约金计算是否合理应以实际损失为基础，并综合各种因素予以衡量，可适当予以减少，酌情在合同总价22694862元的14.5%即3290755元价值范围内，予以支持；

根据双方签字确认的绿洲超市公司在租赁物内固定资产清单中所有设备直接由绿洲超市公司在本判决生效之日起三十日内迁出租赁场地，鑫和物业公司、鑫和房地产公司应当积极协助配合。绿洲超市公司抗辩其并非本案合同约定的义务人及适格的诉讼主体，不予采纳。

鑫和房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。

据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十六条、第五百零九条、第五百一十条、第五百三十五条、第五百三十六条、第五百三十七条、第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

福建省绿洲超市有限公司应在判决生效之日起30日内腾空位于莆田市荔城区××镇××广场××＃××层××层的租赁物并返还移交给福建省鑫和物业管理有限公司；

福建省绿洲超市有限公司应在判决生效之日起10日内支付给福建省鑫和物业管理有限公司尚欠租金677319元、占用费自2021年5月10日起至返还租赁物交接之日止(期间应扣减2021年9月份莆田疫情防控措施相应的1个月）以月租金163772元标准计付，应从履约保证金300000元中先行抵扣；

福建省绿洲超市有限公司应在判决生效之日起10日内支付给福建鑫和物业管理有限公司违约金3290755元；

驳回福建鑫和物业管理有限公司其他的诉讼请求。

如果福建省绿洲超市有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本案案件受理费53639元,由福建省绿洲超市有限公司负担45315元，由福建鑫和物业管理有限公司负担8324元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

审　判　长　　刘忠生

人民陪审员　　郑祖国

人民陪审员　　朱荔星

二〇二一年十二月三日

书　记　员　　曾徐艳

书　记　员　　林以琳

主要法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第五百三十五条因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。

代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。

相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。

第五百三十六条债权人的债权到期前，债务人的债权或者与该债权有关的从权利存在诉讼时效期间即将届满或者未及时申报破产债权等情形，影响债权人的债权实现的，债权人可以代位向债务人的相对人请求其向债务人履行、向破产管理人申报或者作出其他必要的行为。

第五百三十七条人民法院认定代位权成立的，由债务人的相对人向债权人履行义务，债权人接受履行后，债权人与债务人、债务人与相对人之间相应的权利义务终止。债务人对相对人的债权或者与该债权有关的从权利被采取保全、执行措施，或者债务人破产的，依照相关法律的规定处理。

第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：

（一）债务已经履行；

（二）债务相互抵销；

（三）债务人依法将标的物提存；

（四）债权人免除债务；

（五）债权债务同归于一人；

（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

合同解除的，该合同的权利义务关系终止。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。